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如何审查招商引资合同

来源:成都企业顾问网   作者:未知  时间:2017-01-13

        招商引资合同是投资方和引资方设立权利义务关系的协议,是明确双方权利义务关系的重要形式。这类合同由于合同标的额较大,权利义务复杂,合同风险往往也较大,投资方由于存在较大的投资,更承担着较大的风险,对招商引资合同的审慎审查更显重要。招商引资合同的审查,除了需要注意合同审查均需注意的问题外,还需要针对招商引资合同自身的特点,进行特别的审查。笔者过去曾经遇到过招商引资合同的审查业务和诉讼业务,现结合自己的执业经历,仅就招商引资合同审查中需特别注意的事项谈谈自己的看法,以期抛砖引玉。

  一、关于项目用地的问题
  招商引资是投资方到引资方进行项目投资,招商引资合同基本都会涉及到项目用地的问题。土地在我国是一个非常敏感的东西,法律、法规和规章乃至地方政策对此都有着严格的规定,稍不留神合同中对于土地的约定就可能会因为违反法律强制性规定而无效或者因为约定违规而导致交易成本增高甚至交易无法进行。关于项目用地约定的审查应该注意两方面:
  1、关于项目用地的出让。国有土地使用权的出让主体是国土资源部门,其他任何部门或者组织都不能代表国家出让土地使用权,招商引资合同中的引资方往往是引资地的政府或者管理委员会,无论是政府还是管理委员均无权出让土地。合同中约定政府或者管理委员会出让土地的条款无效。根据国家规定,工业用地的出让价格需要经过拍卖、招标或者挂牌程序确定,故直接在招商引资合同中约定土地具体出让价格的条款无效。
  2、关于项目用地的约定。尽管不能在招商引资合同中约定项目用地使用权出让的问题,但是项目用地作为招商引资中非常关键的问题,却不可以不提及。正确的方法应该是对项目用地的具体位置、状况、用途、附带设施等做出具体约定,并且约定引资方在投资方申请项目用地过程中所承担的协助义务。此类协助义务的约定非常有必要,因为尽管招商引资合同引资方往往不具有土地出让主体资格,但是基本是对出让事宜有着重要影响力的部门。
  二、关于优惠政策的问题
  引资方为了引资,往往给投资方提供一系列的优惠政策,比如地方税收优惠、奖励等等。但是在实践中,经常发生投资方投资后,引资方不兑现优惠承诺的现象,为了降低此类风险,在招商引资合同中,投资方需要注意争取将税收优惠、奖励等的先决条件、程序等在合同中明确约定,使得各项优惠的获得具有明确性。政府的相关优惠政策性文件可以作为招商引资合同的附件。
  三、关于违约责任的问题
  违约责任是一个合同的灵魂条款。对于招商引资合同,违约责任条款是非常重要的一部分。招商引资合同违约责任体系,除了应该针对合同共有的常见的违约条款外,还应该针对招商引资活动中特有的情况设置违约责任条款。在招商引资活动中,引资方的主要义务是协助投资方申请项目用地和在符合条件的情况下给予各项优惠,投资方的主要义务的履行投资义务,合同应该针对这些主要义务设置相应的违约责任条款,使得在一方不履行合同义务的时候,另一方的履行利益能够得到有效地保障。
  四、关于权利义务的明确性问题
  权利义务约定应该约定明确,这是一份好合同应该达到的标准。招商引资合同作为一份规范招商引资项目的总合同,容易出现权利义务约定过于笼统的问题。笔者认为在招商引资合同权利义务明确性的问题上,应该注意三点。、招商引资项目中,对于一些原则性问题,可以笼统一点约定,这些问题实际上也没办法具体约定;第二、招商引资中,对于一些具体的问题、关键的问题,比如项目用地的状况、投资的规模、投资进度等问题则应该约定具体;第三、招商引资中,一些受当地政府影响较大的事项,约定应该尽量给投资方一定的宽限期,否则投资方很容易发生违约的情况。
  五、关于两个重要的条款
  在招商引资合同中,笔者认为有两类条款对保障投资方利益至关重要,在合同履行出现非正常情况的情况下,尤其明显。这两类条款分别是合同解除条款和争议解决条款。
  1、合同解除条款。招商引资这种交易形式注定了投资方承担者更加大的风险,在引资方违约或者出现特大事由使得无法继续投资或者继续投资风险太大时,投资者明智的方式就是解除合同,以便能及时脱身出来。投资者要想获得这种及时脱身的权利,应该在合同中约定合同解除权,合同解除权的约定,可以参考本人文章《如何设计并行使合同解除权》。
  2、争议解决条款。尽管近年来司法环境有了很大的改善,但是在一些经济欠发达地区,地方保护主义还是在一定程度上存在,一旦设计到地方政府利益的情况时,地方保护主义尤其明显。招商引资合同争议的一方往往是有政府背景的管理委员会甚至就是政府,为了避免受地方保护主义的影响,应该尽可能选择到外地仲裁的方式解决。对于争议条款的设置,可以参考本人文章《如何设置合同的争议解决条款》。
  招商引资合同的审查,是一项较为复杂、专业性也较强的工作,涉及的问题很多,笔者上面仅就特别重要的问题予以简单的提示,供大家在审查招商引资合同时参考使用。

 

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