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划拨地清算

来源:成都企业顾问网   作者:未知  时间:2017-02-10

\【点评案例】 

某市房地产公司因资不抵债,向人民法院申请破产。法院立案受理,并成立了破产清算组。清算组在清算过程中发现,该房地产公司破产财产中包括尚未卖出的商品房若干套,房屋范围内的土地为出让取得。此外,还有一块划拨国有土地使用权。 

【分歧意见】 

人民法院在处理该房地产公司的财产时,产生了分歧意见:

种意见认为:应将未出卖的商品房连同该宗出让国有土地使用权作为破产财产进行清算,但另一块划拨国有土地使用权不能作为破产财产,应当由国家收回。

第二种意见认为:未出卖的商品房连同该宗出让国有土地使用权应作为破产财产进行清算。划拨国有土地使用权也可以作为破产财产进行清算,但是应当把土地收益中相当于土地出让金的部分上缴国家。

【都燕果律师观点】 

都律师同意第二种观点,对破产企业划拨土地使用权进行处置时,应在公私利益间进行平衡。 

《土地管理法》第五十八条款第(四)项规定,因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定,无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。《人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》中指出,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。根据这些规定的精神,划拨土地使用权在破产案件中的处理原则与方式为:由人民政府收回,并依法处置。但是,对于政府应该采取何种程序收回,收回的范围大小,收回后如何处置等具体法律问题,上述规定并未明确。特别是上述规定并未明确已经设定抵押权或者已经作为破产企业退出登录资本的划拨土地使用权的处置原则与方式。这些问题,给政府部门、人民法院、清算人在破产案件中理解与适用法律留下了很大的操作空间,从而导致了各地在执法、司法上标准不一的局面。 

虽然上述法律规范确立了政府对破产企业划拨土地使用权实现无偿收回的原则,但其主要理由是“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产”。与此同时,其他法律规范又规定企业的划拨土地使用权属于企业的资产。例如,《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》指出,土地资产处置时,要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本,合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资(入股)方式处置土地资产的,按政府应收取的土地出让金额计为国家资本金或股本金。

国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定,为支持和促进企业改革,企业改制时,可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时,划拨土地使用权价格可作为使用者的权益,计入抵押标的;抵押权实现时,土地使用权可转为出让土地使用权,在扣缴土地使用权出让金后,抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让,划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益,转让后的用途不符合法定划拨用地范围的,受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的,应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额核算出让金,并以此计算租金或增加国家资本金、国有股本金。上述规定已经明确指出:破产企业划拨土地使用权是有价格的,属于企业资本金。而既然是企业资产,那么在破产时就可计入破产财产。

另外,我国《城市房地产管理法》第二十三条规定,土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照该法规定,以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。这一规定将划拨土地使用权分为有偿取得的划拨土地使用权和无偿取得的划拨土地使用权两种,是我国确立有偿取得划拨土地使用权的主要法律依据。《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》以及《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》认可了获得划拨土地使用权的平均取得成本及开发成本,对于划拨土地使用权的部分收益,明确可以计入企业资产。 

所以,不能认为凡是破产企业取得的划拨土地使用权都是无偿的,为保护国有资产,在企业破产时应当由政府无偿收回,而应结合具体情况进行分析。

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